业务领域
-
企业法律风险防控中心、非洲法律事务中心、家族信 托法律事务、互联网金融法律事务、文化产业法律事 务。了解详情
-
基于本所律师在反垄断及竞争法领域的长期业务实 践,贝恩团队得以与中国竞争执法机构实现顺畅、有 效的沟通。了解详情
-
贝恩所财富管理团队是我国最早从事家族财富治理与 资产管理的法律服务机构之一。了解详情
-
提供从劳动合同订立、履行、更、续订到解除、终 止全流程中涉及的所有与劳动法律相关之服务。了解详情
-
在政府法律服务和军工保密法律服务领域积累了丰富 的经验,为各级政府及事业单位提供专业、效、精 准的法律服务。了解详情
-
拥有专业的知识产权律师和法律专家,在著作权、反 正当竞争、商业秘密和网络知识产权法律服务领域 业绩突出。了解详情
常见法律知识
发布时间:2010-10-05 21:57:23
导语:房子明明是通过司法拍卖所得,为何租户突然现身?什么是“买卖不破租赁”?
近日有客户咨询,他通过司法拍卖购得一处房产,但当办理过户登记手续入住时却发现,房屋内竟然有租客突然现身,对方还拿出租赁合同,合同中载明租期十年,租金共计10万。房子明明是自己通过司法拍卖所得,为何租户突然现身?什么是“买卖不破租赁”?
“买卖不破租赁”原则是什么?
根据合同法第二百二十九条,是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款也作出了类似规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
这是否意味着,无论如何,房产买卖过户后都不能要求租户搬走?当然不是。
如果房屋同时存在承租人的承租权与银行的抵押权,需要关注谁先谁后:
当财产所有人将财产先出租后抵押
因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立,在此情况下,仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则;
当财产所有人将财产先抵押后出租
在此情况下,根据“物权优于债权”的原则,一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物以清偿债务,租赁合同不具有对抗效力。
因此,即使有买卖不破租赁的原则,但是原则总有例外。
更多房产纠纷方面的问题,欢迎咨询四川贝恩律师事务所!